繼少數(shù)銀行嘗鮮倒按揭業(yè)務(wù)后，保險(xiǎn)行業(yè)也將有望試點(diǎn)這一業(yè)務(wù)。

近日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)向行業(yè)內(nèi)公司下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的征求意見(jiàn)稿，鼓勵(lì)有條件的公司開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，并擬初步在北京、上海、廣州、武漢四地進(jìn)行試點(diǎn)。市場(chǎng)也在關(guān)注保險(xiǎn)業(yè)如何將房產(chǎn)、養(yǎng)老和保險(xiǎn)產(chǎn)品融為一體。

不過(guò)，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，由于涉及房屋法律關(guān)系復(fù)雜，缺乏明確的實(shí)施細(xì)則，大保險(xiǎn)公司持謹(jǐn)慎態(tài)度。相較之下，尋求差異化經(jīng)營(yíng)的中小保險(xiǎn)公司躍躍欲試。

態(tài)度分化

從本報(bào)獲得的征求意見(jiàn)稿顯示，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

征求意見(jiàn)稿針對(duì)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，將試點(diǎn)產(chǎn)品將分為兩類(lèi)。一類(lèi)是參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;另一類(lèi)是非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

另外，征求意見(jiàn)稿還對(duì)參與的保險(xiǎn)公司提出了資格審核要求。必備條件包括已開(kāi)業(yè)滿(mǎn)5年，注冊(cè)資本不少于20億元，且申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)，保險(xiǎn)公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。同時(shí)要求保險(xiǎn)公司具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià);具備專(zhuān)業(yè)的法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行處理;具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，有能力對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)及依法處置等等。

一家大型保險(xiǎn)公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人告訴記者，除了物業(yè)管理以及抵押房產(chǎn)處理要求外，其他條件對(duì)于中等規(guī)模的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)并不困難，保險(xiǎn)行業(yè)前20家公司注冊(cè)資本金基本都符合要求。

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外是一種較為普遍的養(yǎng)老模式，國(guó)外稱(chēng)為“倒按揭”。而在中國(guó)，目前僅有中信銀行、上海銀行等少數(shù)幾家金融機(jī)構(gòu)在嘗試倒按揭業(yè)務(wù)，不過(guò)開(kāi)展效果不佳。

對(duì)于保監(jiān)會(huì)此次新政，某大型人身險(xiǎn)公司精算負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“我們開(kāi)會(huì)做了討論，目前操作細(xì)則不明確，以房養(yǎng)老的法律關(guān)系太復(fù)雜，暫時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)備相關(guān)產(chǎn)品”。

上述大型保險(xiǎn)公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人說(shuō)，公司幾年前就對(duì)以房養(yǎng)老進(jìn)行過(guò)研究，公司也有很多養(yǎng)老年金產(chǎn)品，通過(guò)房產(chǎn)抵押再來(lái)購(gòu)買(mǎi)這些產(chǎn)品不是問(wèn)題，問(wèn)題是前端的定價(jià)以及后續(xù)房屋處理。

“這個(gè)市場(chǎng)不確定性很大，多套房子的老年人不需要，產(chǎn)權(quán)不明晰的又無(wú)法參加，只有一套房的還牽掛著子孫，我們現(xiàn)在還沒(méi)有定下來(lái)是否參與”。上述大型保險(xiǎn)公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人說(shuō)。

相比較大公司的謹(jǐn)慎，小公司反倒比較積極。記者了解到，保監(jiān)會(huì)曾召集幸福人壽、平安人壽、中美大都會(huì)、合眾人壽、中宏人壽等7家保險(xiǎn)公司參與有關(guān)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作的座談會(huì)，鼓勵(lì)有意愿的公司先行先試。

關(guān)于產(chǎn)品模型和進(jìn)展，位于北京的幸福人壽有關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前正在參與試點(diǎn)。而位于上海的建信人壽也在準(zhǔn)備相關(guān)產(chǎn)品，初期準(zhǔn)備和上海銀行合作，希望獲得試點(diǎn)資格。

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，征求意見(jiàn)稿在銷(xiāo)售以及管理環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)定，例如，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的銷(xiāo)售人員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并通過(guò)考核方可銷(xiāo)售。銷(xiāo)售過(guò)程中要確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰、房產(chǎn)評(píng)估公正透明，要專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)的房產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估等。在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，要求接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過(guò)：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過(guò)200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過(guò)200億元的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過(guò)500萬(wàn)元。

期待規(guī)范細(xì)化

“去年9月份，國(guó)務(wù)院提出要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，以房養(yǎng)老備受關(guān)注，此次保監(jiān)會(huì)單獨(dú)發(fā)文征求意見(jiàn)，我們相信初衷也是響應(yīng)政府號(hào)召，希望在養(yǎng)老方面做出表率。不過(guò)，這個(gè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司單獨(dú)做不來(lái)?！鄙鲜龃笮捅ｋU(xiǎn)公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如文件中指出，需要聘請(qǐng)第三方房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)最好是各地公積金管理中心牽頭來(lái)做，否則每家保險(xiǎn)公司自己去找，缺乏公信力。另外還涉及房屋抵押貸款，需要銀監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)文配合?，F(xiàn)在政策的可操作性還是太弱，我們希望像大病保險(xiǎn)操作模式一樣，政府主導(dǎo)，企業(yè)招標(biāo)參與?！薄疤幹脵?quán)很不清楚，保險(xiǎn)公司不可能因此去投資一個(gè)房地產(chǎn)下游機(jī)構(gòu)，如何處置算公正，拍賣(mài)還是中介，價(jià)格是否能獲得當(dāng)事人認(rèn)可?另外，這些客戶(hù)都是60歲以上的老年人，萬(wàn)一中途反悔或者理解有問(wèn)題。你跟他們講法律，講合同都蒼白無(wú)力，反而對(duì)公司品牌和公信力造成傷害。”上述大型人身險(xiǎn)公司精算負(fù)責(zé)人說(shuō)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)陳杰長(zhǎng)期關(guān)注上海老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。他認(rèn)為“以房養(yǎng)老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房養(yǎng)老”不可能適用大多數(shù)老年人，只可能是面向少數(shù)老年人的高端市場(chǎng)化選擇，讓少數(shù)老年人多了一個(gè)貨幣化實(shí)物資產(chǎn)以改善養(yǎng)老生活質(zhì)量的選項(xiàng)而已。他建議可以先面向無(wú)子女老人、獨(dú)居老人等特殊老年人群到一般老年人群，逐步放開(kāi)試點(diǎn)“反向按揭”。

陳杰根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)測(cè)算，2013年上海戶(hù)籍老年人住房存量資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模約在2.5萬(wàn)億元左右。到2030年前后，預(yù)計(jì)上海60歲及以上老年人口將超過(guò)500萬(wàn)，戶(hù)籍人口比例將超過(guò)40%。尤其嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，從2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上將為“80后”獨(dú)生子女父母。而這些老年人中擁有多套住房的人不在少數(shù)，即使只有1%的老年家庭志愿又符合條件可以實(shí)施“住房反向抵押”，就會(huì)刺激至少250億的貸款規(guī)模。

平安證券分析師繳文超認(rèn)為，以房養(yǎng)老在美國(guó)、加拿大、法國(guó)等地都很受歡迎，由此獲得一次性年金或者貸款來(lái)解決養(yǎng)老問(wèn)題，美國(guó)反向抵押貸款成功的最主要因素是完善的資本市場(chǎng)和政府主導(dǎo)的融資平臺(tái)。房利美的存在使得資產(chǎn)證券化更加容易，從而增加了反向抵押貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性。而由政府發(fā)起的房屋轉(zhuǎn)換按揭(HECM)計(jì)劃則進(jìn)一步增加了項(xiàng)目的可操作性和信任度。

但是在中國(guó)，以房養(yǎng)老仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。首先是中國(guó)的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。另外“以房養(yǎng)老”最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自房地產(chǎn)價(jià)值的不可判性和資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而資本市場(chǎng)不完善限制了金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源。此外，中國(guó)目前推行的住宅用地70年年限，到期后房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)如何界定，也是一個(gè)難題。